LA CASSAZIONE SUL TERMINE ESSENZIALE NEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Gli elementi accidentali del negozio giuridico sono: la condizione, il termine ed il modo. La condizione è un avvenimento futuro ed incerto dal cui verificarsi le parti fanno dipendere l'inizio o la cessazione degli effetti di un negozio giuridico; il modo è l’onere imposto da una parte all’altra, ma è previsto solo negli atti gratuiti; Il termine costituisce la scadenza entro cui oppure a partire da cui una certa prestazione dev’essere compiuta.
Il termine può essere considerato essenziale: ai sensi dell'art. 1457 c.c.  si intende così quel termine superato il quale la prestazione sarebbe inutile per il creditore; la mancata esecuzione della prestazione comporta automaticamente la risoluzione del contratto. (La legge tiene comunque conto del fatto che il creditore possa esigere ugualmente la prestazione, anche se ormai tardiva)
Ebbene, l’art. 1457 c.c. disciplina gli effetti dell’apposizione al contratto del cosiddetto termine essenziale di adempimento. La norma, al primo comma, prevede che “se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale nell’interesse dell’altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l’esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all’altra parte entro tre giorni”.
Il secondo comma descrive gli effetti dell’inerzia della parte nel cui interesse è previsto il termine, prevedendo che qualora essa non manifesti entro tre giorni dalla scadenza del termine la volontà di esigere ugualmente la prestazione, “il contratto s’intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione”.
Con particolare riferimento all’apposizione di un termine essenziale ad un contratto preliminare, la giurisprudenza di legittimità ha però avuto modo di precisare che “in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittimala dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell’art.1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine”(Cass. civ., n. 3645/2007)
La Cassazione con la sentenza 18 febbraio 2011, n. 3993 ha, dunque, spiegato che "qualora sia pattuito un termine essenziale per l'adempimento della prestazione, la risoluzione del contratto opera di diritto, prescindendo dall'indagine in ordine alla importanza dell'inadempimento, che è stata anticipatamente valutata dai contraenti, dovendo in tal caso il giudice limitarsi ad accertate la sussistenza e l'imputabilità dell'inadempimento".