CONTRATTO DI LOCAZIONE: LA DISDETTA DEL CONDUTTORE

La legge n. 431/1998 costituisce la normativa fondamentale in tema di contratti di locazione. Questa legge disciplina in maniera analitica la durata minima del contratto di locazione, le modalità di stipula e di rinnovo dell'accordo e la disdetta da parte del locatore. La disciplina della disdetta da parte del conduttore occupa, invece, uno spazio ridottismo, limitato ad un solo comma di un articolo. Ciò, forse, perchè nella concezione del legislatore (che per vero, non è poi così lontana dalla realtà dei fatti) la posizione del locatore è di supremazia rispetto a quella del conduttore e, dunque, si intende disciplinarne lo svolgimento nel pieno rispetto dei diritti della parte più debole, il conduttore appunto.
Tuttavia, non sono infrequenti gli abusi che il locatario si trova a potere porre in atto nei confronti del locatore, sicchè è bene chiarire che anche il cosiddetto inquilino è parte di un contratto e, per tale ragione, deve comportarsi con corretteza e secondo buona fede. E ciò assume spesso un ruolo molto importante in sede disdetta del contratto di locazione.
E' prassi comune, infatti, quella secondo la quale il conduttore che intende abbandonare i locali prima della naturale scadenza del contratto, si limiti ad inviare al locatore una lettera di disdetta senza specificarne i motivi.
In realtà, se il conduttore non comunica tramite raccomandata i gravi motivi oggettivi per i quali lascia la casa in anticipo, il proprietario potrebbe pretendere il pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto.
Infatti, l'articolo 3 comma 6 della Legge 431/98 dispone che "il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi."  La facoltà di recesso anticipato è, quindi, consentita al conduttore quando sussistono gravi motivi oggettivi, determinati da fatti sopravvenuti, non prevedibili normalmente. Il conduttore ha l’onere di specificare al locatore i gravi motivi che lo inducono a recedere dal contratto.
Naturalmente è nel diritto del locatore contestare il recesso per la mancata comunicazione o per l’insussistenza dei gravi motivi (Cassazione, 10 dicembre 1996, n. 10980).
Se invece il conduttore non comunica i "gravi" motivi e nel contratto non è presente una clausola per la quale il conduttore può recedere liberamente e indipendentemente dai gravi motivi, il locatore può pretendere il pagamento dei canoni sino alla scadenza del contratto.