"La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo" (art. 1571 c.c.).
Il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 cod.civ.); da parte sua, il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia, nonchè l'obbligo di pagare tempestivamente il corrispettivo (art. 1587 cod.civ.)
Le locazioni di immobili urbani sono disciplinate da leggi speciali, rivolte a proteggere il conduttore, assicurando al rapporto una certa stabilità. Per ogni altro aspetto restano valide le regole generali del codice civile, purchè compatibili con le disposizioni della legge speciale.
A tal proposito la normativa fondamentale per le locazioni di immobili urbani è costituita dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
L'art. 13 della suddetta norma, risulta a parer mio, molto interessante e merita una particolare attenzione.
Nel contratto di locazione di un immobile adibito ad uso domestico uno degli elementi essenziali del contratto è, evidentemente, costituito dalla determinazione del canone: esso è il prezzo che il conduttore paga al locatore quale corrispettivo per il godimento dell'immobile.
Può capitare, tuttavia, che il locatore abbia interesse ad indicare nel contratto un prezzo inferiore rispetto a quello che realmente ha pattuito con il conduttore: ciò, naturalmente, ai fini di una tassazione inferiore.
Facciamo un esempio: il contratto può recare un importo del canone pari ad € 6.000,00 annui ma il locatore ed il conduttore sono d'accordo circa il pagamento di un importo pari ad € 12.000,00.
Mettiamo il caso che questa situazione si protragga per 10 anni: di fatto, il conduttore avrà corrisposto una cifra pari ad € 120.000,00 mentre, stando alla lettera del contratto, avrebbe dovuto corrispondere solo € 60.000,00. Al di là di ovvie considerazioni circa l'evasione fiscale del locatore, da un punto di vista puramente civile, il rapporto tra il locatore ed il conduttore potrebbe andare avanti in questo modo.
Ma supponiamo che il conduttore decida di ottenere indietro quanto abbia pagato in più rispetto a quanto stabilito dal contratto e, magari, a suffragio della propria pretesa, abbia conservato tutte le ricevute di pagamento, comprovanti che egli abbia pagato €12.000,00 e non € 6.000,00 come da contratto.
Ecco che viene in rilievo l'art. 13 della legge 431/98, il quale testualmente recita: "è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato".
Pertanto, entro sei mesi dalla data di riconsegna dell'immobile il conduttore potrà proporre azione per recuperare quanto indebitamente versato: nell'esempio che abbiamo fatto si tratterà di una somma pari ad € 60.000,00, alla quale dovranno essere aggiunti gli interessi legali, approssimativamente pari ad € 9.000,00.
Una cifra molto grossa, soprattutto quando bisogna corrisponderla tutta in un'unica soluzione.
Pertanto, metto in guardia tutti i proprietari di casa dal mettere in atto un simile accordo che, oltre ad essere in frode alla legge, rischia di costare molto caro.
Insomma, il gioco non vale affatto la candela.
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